아파트 가격이 상승을 멈추었다. 오래되었다. 문제는 앞으로도 상승할 수 있느냐다. 불행하게도 그런 희망은 접어야 한다. 아파트는 유동성이 제한된다. 유지비용이 많이든다. 년10%정도 상승해야만 금융비용(대출)과 세금을 충당할 수 있다. 현재의 저금리가 어느정도 진행될 지 모르지만 분명 금리는 오른다. 현재의 유동성 과다가 유가와 물가상승의 주요인이다.

2008년 기준으로 한국의 땅값으로 비교하면 "캐나다"의 땅 6배 정도 살 수 있다.크기로 비교하면 그렇다는 것이다. 비용의 상승이다. 부동산 가격의 상승은 이미 세계 최고수준이다. 문제는 미국도 유럽도 부동산 가격의 하락으로 거품이 빠지고 있는데 한국과 프랑스는 아직 제자리다. 언젠가 빠질 것이다. 급격하게 빠지느냐 릴렉스하게 빠지느냐의 차이다. 가게부채는 1000조원 수준이다. 은행의 대출 제한으로 이제는 2금융권으로 향했다. 가계부채가 점점 더 악화되고 있다는 증거다. 최근에는 <자동차 대출>도 늘었다.

버블세대의 은퇴는 이미 시작되고 있다. 최근 통계층의 발표 중에서 장년층의 일자리가 늘었다. 이것은 부동산과 연관되어 가계가 점점 힘들다는 증거다. 한국의 산업구조는 70% 이상이 수출구조다. 내수가 실종된 이유다. 일본도 내수경제가 실패했다. 돈을 4대강처럼 퍼부었지만 실패했다. 복합불황이라고 칭한다. 한국도 양극화에 고령화가 급속하게 진행된다. 한국의 "저축률"은 4%도 되지 않는다. 가계의 소비확산이 어렵다는 것이다. 더 이상 소비할 여력이 없다. 가계자산은 60% 이상 부동산에 있다. 부동산의 하락이 무서운 이유다.

부동산(아파트)는 경제성장율보다 많이 올랐다. 다른 평가는 생산성이다. 생산성이 경제성장률과 정확히 일치한다. 미국의 경제성장률은 생산성 증가와 함께 증가했다. 현재 한국의 대기업 위주의 생산성 증가는 의미가 없다. 그들만의 리그다. 부동산은 근로자의 임금 상승율보다 많이 올랐다. 여기에서 스프레드가 차이난다. 일시적 거품은 형성될지 모르지만 장기적으로 버티기 어렵다.

변동금리다. 부동산(아파트) 대출의 80% 이상은 변동금리다. 이것은 앞으로 금리가 상승한다고 했을 때 아주 위험한 상황에 노출된다. 악성으로 변화하기 쉽다. 한국의 아파트 가격은 이미 구매세력인 30대의 능력을 넘어선다. 아파트를 장만하지 못하여 결혼을 미룬다는 것을 볼 때, 앞으로의 아파트 가격이 하락하지 않는다면 아파트는 가격하락이 필수적이다. 수요와 공급의 곡선이 일치하는 지점이 가격이다. 수요가 없다는 것이 불행한 전망이다.

최근 다시 내렸지만 전세의 상승은 이런 영향이다. 아파트를 구매할 능력이 없거나, 비싸서 아파트를 구매하지 않는다는 단순한 현상이다. 수요와 공급에서 수요가 무너지고 있다. 인구구조로 보는 것이 부동산과 아주 밀접하다. 인구구조로 보면 2012년이 대세 상승점의 마지막이다. 그러나 상승하지 않고 오히려 내리고 있다. 물론 개별적 호재뉴스가 나오는 지역의 아파트 가격 상승은 있다. 대표적인 예는 이해찬 의원의 당선 지역인 "세종시"다.  충남의 부동산 가격이 상승한 배경이다.

참여정부의 LTV(주택담보대출 비율)과 DTI(총부채상한율)은 아주 좋은 대책이었다. 이런 제도가 없었다면 미국과 비슷하게 한국도 경제위기인 IMF 상황을 또 겪었을 것이다. 최근 "선대인"이 지적한 내용은 LTV의 모순이 있다. 전세보증금을 포함하지 않았다는 반박이다. 한국은행의 가계대출이 걱정없다는 논리에 반박하며 나온 지적질이다. 참고로 선대인은 부동산에 대하여 최고의 전문가다.

실제로 앞으로 다가올 부동산의 위기는 인구구조도 아니고 LTV도 DTI도 아니다. 금융으로 보아야 한다. 선대인도 이점은 지적하지 않고 있다. 부동산 상승의 원인은 수요와 공급이 일차적 원인이지만, 인간의 심리가 더 좌우했다. 고소득자가 부채비율이 높다는 통계가 증명한다. 미국과 다르게 한국은 고소득층의 부채비율이 높다. 이들의 관점에서 보면 이들은 "투기세력"이다. 문제는 어느 지점에서 이들이 부동산을 매도할 지가 관심이다.

부동산 "대출 싸이클"로 보아야한다. 한국의 아파트 대출은 거치기간이 있다. 보통 5년거치다. 이후 원금과 함께 갚아야 한다. 2012년부터 원금비중이 아주 높아지는 시발점이 된다. 지금까지 이자만 내다가 원금과 함께 갚는다면 비용의 부담이 심해진다. 그래서 아파트 가격이 상승할 수 없는 이유다. 버블세대의 급작한 퇴직과 인구구조, 실질소득 증가율, 대출 싸이클로 보더라도 아파트는 희망이 없다. 고작 실평수 열평도 안되는 땅이 수십억이나 하는 가격거품이 설명된다. 소득의 증가는 느리고 아파트의 가격상승은 빨랐다. 이 편차가 앞으로도 가격상승이 어려운 이유다. 

믿거나 말거나! 문명이 붕괴한 증거는 분명히 있다. 로마와 마야문명, 앙코르와트의 문명이 붕괴된 것은 갑자기 어느날 붕괴된 것이 아니다. 리스크는 가중되고 해결능력의 저하가 문명붕괴의 요인이다. 이들은 이것을 피하기 위하여 인신공양(제물)을 했다. 합리적 선택을 거부하고 신에게 의존한 인간사냥이 첫째로 행해졌다. 문명붕괴의 증상은 정체된다. 부동산 가격이 정체되듯이 대안을 회피하고 미신적 요소인 "보유효과"로 자신이 소유한 물건에 가격을 더 매기는 현상이다.

다만, 부동산(아파트)가 이런 사유로 쉽게 급락하지는 않을 것이다. 그러나 언젠가는 거품은 빠진다. 만유인력을 발견한 뉴튼의 직업은 영국 조폐공사 사장이었다. 뉴튼도 거품이란 주식투자로 실패하여 만년을 불우하게 보냈다. 그가 한 말은 "인간의 심리는 알 수 없다덩가"가 고작이다.