1.부동산전문가들이 이야기하는 집값 언제까지 상승세인가?
결론부터 말씀드리면 2010년정도까지 상승
그후부터 하락징후가 나타나서 2015년부터는 하락세 예상
그렇게 예상하는 근거는 수급입니다.
가격=수급입니다. 주택이든 주식이든 아무리 좋아도 사는사람이 없으면 가격은 떨어지게되어있습니다. 우리나라 현 중상층을 주도하는 쌍봉이 있다고 합니다.
1956년~1965년에 태어난 전후 베이비붐세대 1,050만명
1966년~1975년에 태어난 2차 베이비붐세대 980만명
일본의경우 1930년부터 베이비붐~ 60년이지난 은퇴기 90년대부터 부동산 하락
한국 전후세대 1956년~ 60년이지난 2016년 예상(하지만 빨라질 것 으로 추측)
참고자료(65세이상 고령인구)
2000년 7%이상 한국 고령화사회진입
2018년 14%이상 한국 고령화사회
2026년 20%이상 한국 초고령화사회
놀라운일 고령화사회에서 고령화(14%)까지 소요시간
미국 72년
일본 24년
한국 18년
2.부동산 경고 매세지
부동산 가격의 척도는 일반적으로 2가지가 있답니다. 첫째는 돈을모아서 살수있는 가격대인지 두번째는 부채의존도가 있습니다. 국내은행 50~60%를 잡고있지만 실제 제2금융권등 포함하면(전세금포함) 80~90%육박하는 수준의 주택이 많음.
그리고 선진국(소득3만달러) 영국런던 일본동경보다 부동산가격이 높습니다.
그런데 왜 부동산가격은 잡히지 않는걸까? 부동산업계에서는 GREATER FOOLS THEORY라하여 더 큰 바보라고 합니다. 더 비싼가격에 살려는 더 큰바보가 있는한 부동산가격은 상승하지만 높이올라간 공은 다시내려오는법(먼저 간 선진국사례에서 충분히 알수있음) 대한민국은 지난환란에서 보듯이 무너지기 시작하면 수급자는 물로 공급자(집주인)도 모두 피해갈 수 없습니다.
3.얼마까지 상승할것인가?
일본의 경우 1979년~1990년까지 10여년간 360%상승
1990년을 정점으로 하락하여
현재 정점대비 25%수준임.(일본 현재 부동산가격은 80년가격에도 못미치는 수준임.)
일본 세대수 4,450만 세대
일본 주택수 5,100만호
일본 주택보급율 114.6%
한국 전국평균 주택보급율 100%달성 2003년1월이후
4.부동산 투자 장기계획은 어떻게?
2010년까지 아파트 그후에는 매도후 대도시주변 전원주택 및 토지에 투자
그것도 2015년에는 전량 매도
참고문헌:인구변화가 부의 지도를 바꾼다
(올림픽과 부동산 숫자???)
한국 88올림픽 이후 1990년부터 일본 부동산하락
베이징 08올림픽 이후 2010년부터 한국 부동산에 어떤영향???
5.일본부동산 하락의 원인 및 부동산은 계속 하락만 할것인가?
1987년 미국이 블렉먼데이 이후 일본중앙은행에 금리인하 요구, 최근911이후 미국이 금리를 내리고 각국 중앙은행에도 금리를 낮추도록 한것과 비슷함.(경기부양책)
금리인하-유동성풍부-돈이 주식과 부동산에 몰림 더욱이 일본은 경제성장율이 한자리로 떨어지자 그것이 선진국에 진입하는 과정으로 판단하여야 하였으나 오히려 경기부양책으로
전국 각지에 개발(리조트등)붐을 일으켜 부동산 상승에 부채질을 함(현재 우리나라 행정도시건설 신도시건설등 비슷한 형국임)
1990년을 정점으로 하락하여
현재 정점대비 주택 25% 상업지 18%에 불과함
(90년 20엑엔 주택이 현재5억엔)
정확히 91년2월이후 하락세로 접어들고 몇 년에 한번 1~2년 반짝 상승기는 있었으나
다시 하락.
91년이후 줄곳 하락세에서 도쿄 및 아이치현 상승세(도쿄와 오사카중간의 도시)
부동산 불패론을 믿는 부자들에게 반드시 부동산 대폭락이오는이유 아고라 [펌] 그리고 2006 년도에 제가 쓴글
친노결집의힘민주를위해!!!
조회 415추천 22009.04.24
최근 부동산 시장, 큰 그림을 보라 [72]
케네디언 
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제가 그당시 네이버에 올렸던 글입니다..
이명박이가 뉴타운 시발로 집갓을 폭등시킨 그시점입니다.
기사 :
금리 올려 집값 잡기…약이냐 독이냐 [한겨레 2006-11-08]
제목 :
평당일억//하면거품끌래아니면지금준비할래/...
- 번호 625226 2009.04.22 IP 211.222.***.105
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김광수경제연구소
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제가 그당시 네이버에 올렸던 글입니다..
이명박이가 뉴타운 시발로 집갓을 폭등시킨 그시점입니다.
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- 2006.11.08. 11:22
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- 한국의 강남불패는 대패로 끝날것이며..덩달아 상승하던 모든 지역을 거쳐서 동반하락할것이다...집은 집이다.거주하는곳이다...토지도 대폭락한 일본이 일본도 좁은당덩어리에 사람이만타...우리나라두 예외가 댈수없다..대폭락에 대비하라..
- 작성일시
- 11.08. 11:26
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- 222.110.xxx.141
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- wmaster001
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- 그야말로 거품일뿐이다..거품이빠지면 남는건 경기침체다.. 대폭락 그건 초침을 재고있는것뿐이다..매매가 형성이 자연스럽지못한 주택가격 그건 웃을일이아니다..생각해보라 바보가아니라면..
- 작성일시
- 11.08. 11:26
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- 222.110.xxx.141
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- wmaster001
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- 집값하락은 2010년이후 정도 부터 점점하락세를 칠것으로 예상하고잇습니다..강세를 나타내는 강남은 당분간 버틸태고 이유 없이 오른 지역별루 하락세 를 보일것입니다..이유는 실질적매매가가 형성돼지않음이 첫째요...금리와..은행권 대출이 어느정도 까지 대느냐가 문제인데...향후 지켜보면 알겠지요...
- 작성일시
- 11.08. 11:27
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- 222.110.xxx.141
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- 금리 올려 집값 잡기…약이냐 독이냐 [한겨레 2006-11-08]
- 제목 :
- 버블에 아파트대폭락에 대비하자/////
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- 2006.11.08. 09:59
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1980년대 중반부터 90년초까지 일본은 말그대로 거품나라였다. 한국의 용인쯤되는 지바(千葉)의 교외지역에는 수억엔(수십억원 가량의) 주택가가 속속 등장했다. 미국의 비버리힐스를 본따 지바리힐스라고 불렸다.
86년부터 89년까지 일본에서 땅값이 올라 생긴 자본이득은 1452조엔. 86년 일본 국내총생산(GDP)의 2.1배다. 부동산과 땅을 갖고 있다는 이유만으로 막대한 부를 손에 쥔 이들이 고급 외제차를 타고 흥청망청 즐기는 풍경이 급증한 것도 이 무렵이었다. 반대로 샐러리맨들의 내집 마련의 꿈은 영영 멀어져갔다.
◆거품경제의 시작은 = 83년 경부터 조짐을 보이더니 85년 플라자합의 이후 본격적화했다. 미국과 유럽의 요구에 따라 엔화 강세를 용인한 일본 정부는 저금리 대책으로 대응했다. 엔고로 인한 수출 감소를 만회하기 위해 일 정부는 5%대였던 금리를 86년 1월부터 87년 2월까지 5차례에 걸쳐 2.5%로 인하했다.일단 경기를 살리고 보자는 것이 당시 일본 정부의 판단이었다. 엔고를 장기적으로 어떻게 대처할지는 관심밖이었다. 정치권도 동조했다. 지역구 수출기업 등의 압력을 의식해서다. 경기는 괜찮은데도 저금리 등 과도한 금융완화 정책이 너무 오래 이어졌다.
시중에는 돈이 남아돌았다. 통화증가율은 85년 3.8%에서 88년 13%로 확대됐다. 넘치는 돈들은 부동산과 주식시장으로 몰렸다. 은행들은 조달금리보다 운용금리가 높아지자 금융자산 및 부동산 보유비중을 늘렸다. 개인ㆍ기업들도 부동산 담보대출을 받아 다시 부동산을 사들였다.
기업들이 사들인 토지는 84년까지 매년 8500억엔 수준이었지만 85∼90년 사이에는 8배나 되는 연 평균 6조7000억엔 규모로 치솟았다. 부동산값은 천정부지로 뛰기 시작했다. 도쿄를 포함한 일본 6대 도시 상업지의 평균 땅값은 85년을 100으로 봤을때 87년 201.4, 90년 374.6로 올랐다.
◆안이했던 대응 = 정부 일각에선 이러다 큰 일 난다는 지적도 나왔지만 토지 불패신화를 믿는 목소리가 더 컸다. 또 금리를 올렸다간 경기가 고꾸라질 수 있다며 세제를 통한 투기억제 등 미봉책에 치중했다.
80년대 중후반 잇따라 양도세 인상, 토지거래 감시구역제도(한국의 토지거래 허가제와 유사) 등 각종 대책을 쏟아냈지만, 별 소용이 없었다. 양도세를 올리자 매물이 줄어 오히려 부동산 값을 부추겼다. 또 가계나 기업을 의식해 보유세 부담을 낮게 유지한 것도 버블을 키웠다.
◆과격했던 버블 깨기 = 부동산값이 너무 오르자 일본 정부는 결국 금융에 손을 댔지만 이미 늦어있었다. 일본은 89년 5월부터 90년 8월의 16개월 동안 금리를 2.5%에서 6%까지 인상했다. 저금리에서 고금리로 180도 정책을 바꾼 것이다. 90년 4월에는 부동산 대출을 규제하는 총량규제 제도를 도입했다.
당시 대장성 내부는 미온적이었다. 금융과 세제는 부동산 대책의 조역일 뿐 주역이 아니다(하시모토 류타로 당시 대장상) 자유경제에 반하는 난폭한 조치(쓰치다 마사아키 은행국장)라는게 대장성의 속내였다.
그러나 하시모토는 대장성을 물러난 이후 당시 (버블 제거를) 더 빨리 했어야 했다며 후회했다. 이미 부풀 대로 부푼 버블은 금리인상과 세제 등 전방위적 공격을 받자 일순간에 무너졌다. 열탕-냉탕식 정책이 버블을 서서히 가라앉히지 못하고 급격히 붕괴시킨 것이다..
◆잃어버린 10년 = 91년부터 부동산과 주가가 폭락하면서 금융회사와 개인의 파산이 속출했다. 본업을 잊고 부동산투자에 나섰던 교와(共和)ㆍ아리토요카세이(有豊化成) 등 수십개 알짜기업들이 부동산 투자 실패로 흔적도 없이 사라져버렸다.- 댓글 개수
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- wmaster001
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- 한국의 강남불패는 대패로 끝날것이며..덩달아 상승하던 모든 지역을 거쳐서 동반하락할것이다...집은 집이다.거주하는곳이다...토지도 대폭락한 일본이 일본도 좁은당덩어리에 사람이만타...우리나라두 예외가 댈수없다..대폭락에 대비하라..
- 작성일시
- 11.08. 09:59
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- 222.110.xxx.141
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- clickok012
- 내용
- 과연 그럴까요? ㅋㅋㅋ
- 작성일시
- 11.08. 10:00
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- 125.129.xxx.89
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- wmaster001
- 내용
- 강남이야 주변 인프라 가있으니까 버티겠지요,,그러나 지금 신도시가 문슨 좋은 인프라가형성돼나요 아파트만 죽죽 올라가능 현상이고..교통이좋아요 ..머 그쪽만의 산업이나 문화나..다른 여건이 충족대나요...가격만 올리고 분양한다고 그가격이 두배뛰겠습니까... 들어간 사람들 후회합니다...논바닥이 아파트대고 몇억씩한다고 그게...올릅니까...단사람들 배불려주능 겁니다..매매가로 자연스럽게 형성돼지않은 아파트 가격 30억40억대바라.. ㄱ ㅐ가웃을일이다
- 작성일시
- 11.08. 10:00
- IP
- 222.110.xxx.141
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- 아이디
- haengbouk
- 내용
- 그렇게 될것이다. 추천
- 작성일시
- 11.08. 10:01
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- 203.247.xxx.11
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- 아이디
- calakal
- 내용
- 강남주변 더 개발하자...강남도 폭락하게..ㅋㅋㅋ
- 작성일시
- 11.08. 10:02
- IP
- 221.150.xxx.86
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- 아이디
- kijy0727
- 내용
- 아직도, 버블을 말하는 사람이 있네,,
- 작성일시
- 11.08. 10:05
- IP
- 221.148.xxx.46
-
- 아이디
- wmaster001
- 내용
- 버블 이제시작에불과하다 더올라라 거래근겨라..그냥 계속 쭉쭉올라라...그럼 더 빨리 결국 개박살나지..
- 작성일시
- 11.08. 10:07
- IP
- 222.110.xxx.141
-
- 아이디
- kyw5983
- 내용
- 지급 집사면 3년후에나 팔수 있다는것을 인지 하십시요. 그안에 터집니다.
- 작성일시
- 11.08. 10:27
- IP
- 222.100.xxx.134
-
- 아이디
- kkamsihobak
- 내용
- 풍선은 터지지 않을거라 굳게 믿고, 계속 불어제끼다가 가장 크게 터진다는거..
- 작성일시
- 11.08. 10:37
- IP
- 203.236.xxx.225
-
- 아이디
- saansae
- 내용
- 버블이 계속되는 것도 안되지만... 터지는 것도 결코 바람직 하지 않습니다. 연착륙이 되도록 정부와 국민이 잘 해나가 야 할때입니다. 일본식 장기불황이 오면 지금도 힘든데... 어떻게 버티겠습니까...
- 작성일시
- 11.08. 12:00
- IP
- 61.79.xxx.236
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